2024第九屆traa台灣住宅建築獎│評審專訪:張金鶚


2024 9th Taiwan Residential Architecture Award
270 2023-12-22

訪談時間:2023年10月26日
受  訪:張金鶚/政治大學地政系退休教授
採訪撰文:王進坤/台灣住宅建築獎協會秘書長
 
四年前退休的張金鶚教授,大學就讀中原建築系,畢業後前往美國麻省理工學院環境設計與規劃研究所深造,發覺相對建築,都市規劃讓他更感興趣,而專注在都市計畫跟都市設計上。返國後他先於東海大學建築系任教,之後進內政部營建署國宅組,工作過程讓他認知到除都市計畫外,土地政策、財務規劃等都極為重要,而再前往美國賓州大學,攻讀都市計畫、財務經濟及房地產投資,回國後進政治大學地政系任教,鑽研並教授住宅市場與政策、房地產投資等,試圖將「住宅」(Housing)與「房地產」(Real Estate)兩領域整合成「住房」。建築教育對他影響很深,雖然未能投入建築工作,但因轉而將建築視為興趣,反讓他能從不同角度去看建築,包括從都市、從開發商、從投資、從使用者等,建立了他看待建築的方式。本次擔任評審就是希望將這些不同面向的觀察,和其他專業評審進行交流跟學習。

認識自己的居住史
人在不同生命階段重視的居住品質不同,因此買房時除考量價格、地點外,必須清楚自己此刻的需求,張教授強調影響住宅市場價格波動的因子很多,是不容易預測的,與其追求不易,更應花心思瞭解自己的居住喜好,而這可從建立自己的居住史開始。

新竹關西客家人的他,屬於北漂的第二代是在台北出生跟長大,父親是電信局員工,母親則是護士,一家曾住過東門及萬華龍山寺旁,最後才在濟南路三段穩定下來,家中老么的他,也對這段生活時光最有記憶。他回想,當時先是住在一層平房中,前面是母親開設的藥店及米舖,後面則是住家住著一家六口,中間由中庭隔開,母親都在中庭料理做菜。之後經濟狀況漸佳,父母買下對面一棟兩層半的街屋,一層前面作為診所,後面是餐廳,二樓之上則為臥室,在此刻兄弟姊妹才開始有自己的房間。

中原大學建築系時期,因台灣情勢不穩定,父母決定全家移民巴西,只留他一人在台灣繼續完成學業,從而養成他獨立個性。回想當時住校內及校外宿舍的感受,雖然居住環境品質並不好,但因年輕,且同學間感情緊密,而怡然自得。之後進美國麻省理工學院深造,不論學校宿舍或校外租房的居住品質都比台灣好很多,宿舍是棟有歷史的磚造老房子,但保養得宜且格局完備,還具有客廳、廚房等空間,讓他開始注意到居住品質的重要性。就學期間他深受人類學領域教授Lisa Peattie的影響,開始從人的角度去看建築及城市,思索到底該從誰的角度出發、為誰改善環境,這也是都市更新重要的課題。

回台後,他先於東海建築系任教,住在學人宿舍裡,雖只有短短一年,但東海校園的寬敞跟良好的建築空間,讓他在那邊生活愉快,可惜當時的台中對年輕人來說有些清閒,加上父母因不適應巴西的生活環境返台,在同事賀陳詞教授的鼓勵下,回台北進入剛成立的營建署國宅組。已習慣寬廣居住環境的他,找到距離雖遠,但環境清幽且格局佳的「花園新城」。在國宅組中他負責督導各縣市國宅執行進度,讓他瞭解台灣在國宅開發上的專業不足,加上不適應官僚體系,仍是喜歡學術研究跟教學,因而決定再出國深造房地產及土地開發領域。

畢業回國後,政大地政系看中其在房地產的專業,因而聘任他擔任教授,此時工作穩定且喜歡政大周邊環境,決定在此區置產,購入五層公寓的三樓,雖格局方正採光也佳,但缺乏視野景觀,又因父母決定從巴西回台定居,兩代同堂雖空間還算充裕,但相處難免有摩擦,因此當附近出現具備視野、採光的新集合住宅建案後就決定購入,買在十層樓的九樓,原本的公寓則留給父母居住。之後,同棟十樓有人出售,決定將公寓出租購入,將父母接到社區一起居住,他指出今日應從同堂改為同鄰,親友彼此住在附近,可互相照顧又可減少摩擦。退休後,考量自己與太太的需求,出售兩棟舊宅購入現宅定居,考量的是視野及環境,以及社區管理符合需求的公共設施,如泳池等。

管理維護的重要性
張教授指出台灣當下社區鄰里關係已不像過去緊密,除因工作環境改變外,另個關鍵在房子的建造品質,包括隔音、公共設施及設備的管理維護等,住戶常因此發生摩擦。另外,房地產受幾個因素影響價格,一是大區位(地區),二是小區位(周邊公園、交通等服務機能),三是居住單元之大小品質,已及物業管理和景氣時機,由於大小區位影響價格,故消費者最為重視,而物業管理則常被忽略,但這卻是促進社區、鄰里意識,維護環境品質的關鍵。

而輕忽物業管理原因的源頭,在於購屋者常將房子當成投資商品而非居住容器,故願意花錢在買房上,卻不願花在物業管理,因認為房子隨時間能持續增值,就不需去花管理維護的費用。反觀國外評價社區好壞就是以物業管理的品質來區別,將其當作公共財。而要降低物業管理費用必須回到最初的規劃及設計上,應以「整體設計(Total Design)」的角度出發,不僅從使用者,也要考量物業管理需求,比如社區人行及車行進出口數量、明線明管及共設施的大公及小公等,都會影響管理及維護的成本,若在設計階段就妥善規劃,可大量減少入住後鄰里問題,也降低管理費。除設計者外,購屋者也應在買房前評估這些公共設施是否實際需要,而非只當成商品,只重視外觀好看、公設多寡。

目前,台灣已規定建設公司在建案完工後,必須提交一筆公共基金,來支應未來建築的維護費用,但訂定的金額偏低,無法完全承擔維修,此時就必須仰賴住戶繳交的管理費支應,可惜尚未建立社會共識,他指出不論豪宅或一般住宅,都常為幾百塊的管理費爭執不下,在這狀態下仍須仰賴政府建立制度,統一規範日常及長期維護的合理管理費。

心中之尺VS市場之尺
房地產市場常過度重視「時機」,但張教授反認為時機並不重要,因每個人的時機都不同,比如因退休有新的需求必須滿足,此刻就是他買房的好時機,而這跟市場時機是無關的,故千萬別把心中的時機跟市場時機混在一起,並建議採「七三法則」,七是心中之尺,三才是市場之尺。再來,每個人心中的好房子也不同,包括在背景上、生命歷程、財務負擔能力上的差異,要滿足這三點才屬於自己的好房子。

尤其在財務負擔上,每個人的容忍度不同,有人為買房可以省吃儉用,但有人不願為此犧牲生活品質,故還是要回到自己的生活習慣及收支去評估,買房是為有更好的生活品質及願景,千萬別為買房變屋奴,犧牲生活品質,在負擔壓力跟生活品質間找到平衡。從研究數據中可知,台灣人每十年換房是正常的事情,因為人的生命週期會改變,正常來說收入會越來越高,但居住房子的品質會越來越低,兩者間會有一個交叉點,此時就是換房的時機,而這大概就是十年,短於這個時間買賣成本會過高,故過去房子是傳家寶的觀念已不合時宜了,因為還包括生子、育兒、長大離家等,都會影響住宅需求,並強調應該用居住經驗去豐富自己的人生。而租或買各有優缺點,但根源仍在居住品質要好,千萬別為增值去購屋,因那是不可掌握的。租房的好處在於保有遷徙跟資金的彈性,他建議年輕人在家庭跟職業還未穩定,以及夢想尚未實現前,或未規劃在此要住滿七年以上的計畫,先不要買房用租的即可。

美國住宅稱為Real Estate,歐洲則稱為Housing,美國較重視商品市場,歐洲則較不會將房子當作投資商品,這兩種價值都很重要,故他在政大教開設課程時,就將房地產投資跟住宅消費合併成一門課。因台灣不像歐洲,仍期待房屋增值,但萬不能只為賺錢而輕忽居住,兩者的主從關係不該顛倒,應是在居住舒適的基礎下再考量增值。而市場價格起起落落,但若從供需來看,台灣確實是供過於求,根據市場機制未來應會緩緩下跌,不過大眾對生活品質的要求會逐步提升,因此好房子的價格不會變動太大。雖然別為投資增值而買房,但天下沒有白吃的午餐,若要買得好就必須花心力去關注,因為賺錢是看命,住得好則是看本領。

張金鶚/學經歷
 
美國賓夕法尼亞大都市及區域計畫博士
美國麻省理工學院建築碩士
中原理工學院建築學士
國立清華大學科技管理學院榮譽講座教授
中華民國住宅學會常務理事
台北市副市長
中華民國住宅學會理事長
亞洲房地產學會理事長
 
曾在美國加州柏克萊大學、英國瑞汀及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、日本明海大學擔任訪問學者。主要從事住宅及房地產研究,範圍橫跨建築、都市計畫、公共政策、經濟、財務金融與地政相關領域,並在國內外著名學術期刊發表上百篇論文,出版「居住正義」等近十本住房科普大眾書,並長年在各大報章雜誌發表專論。

除創立「中華民國住宅學會」外,也發起創立「亞洲不動產學會(AsRES)」及「世界華人不動產學會(GCREC)」,致力於國際學術的連結及國內社會教育的推廣。2013至2014年受邀擔任台北市副市長,現任清華大學科技管理學院榮譽講座教授。畢生以及健全發展台灣住宅及房地產研究與實踐為己任。
 
 

 

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